Decyzja o warunkach zabudowy określa, jaki dom można wybudować na działce, dla której została wydana. Znajdziemy w niej informację o rodzaju obiektu, jego przeznaczeniu, powierzchni, wysokości, liczbie kondygnacji i wielu innych parametrach, które stanowią kluczowe informacje dla inwestora. Decyzja jest wydawana dla gruntów, które nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może złożyć każdy zainteresowany, nie tylko właściciel gruntu. Decyzję wydaje właściwy organ miasta lub gminy, na której terenie leży działka. Dokument ten jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, jeśli pozwolenie nie jest wymagane.
Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy od 2026 roku
Przepisy, które zaczną obowiązywać od początku przyszłego roku, wprowadzają kilka istotnych zmian dla osób, które planują rozpocząć budowę domu. Zgodnie z nowymi zasadami decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana na okres 5 lat. W tym czasie będzie trzeba zrealizować budowę lub wystąpić o ponowne wydanie decyzji. Obecnie są one wydawane bezterminowo.
Wraz z nowelizacją przepisów zostaną wprowadzone plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gminy muszą przygotować plany do końca bieżącego roku.
Od 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie dla terenów, które według planów ogólnych będą się znajdować na obszarach uzupełnienia zabudowy. W przypadku braku planu dla danej działki nie będzie możliwości uzyskania dla niej warunków zabudowy.
Od przyszłego roku obszary analizowane pod kątem nowej zabudowy nie będą sięgać dalej niż 200 metrów. Obecnie jest to co najmniej 50 metrów, ale przepisy nie określają górnej granicy analizy. Dzięki temu ocena zgodności planowanej inwestycji z istniejącą zabudową będzie bardziej szczegółowa, ale lokalna.
Warto pośpieszyć się z wnioskiem o wydanie decyzji
Nowe regulacje stwarzają nową przestrzeń dla inwestorów. Wprowadzone zostaną tzw. strefy wielofunkcyjne, dzięki czemu na jednej działce będzie możliwe łącznie różnych funkcji zabudowy. Wcześniej nie było to możliwe, co mogło być uciążliwe dla inwestorów, którzy chcieli połączyć zabudową mieszkalną z zabudową o innym przeznaczeniu.
Zmiany, które wejdą w życie wraz z końcem roku, mogą w przypadku niektórych lokalizacji utrudnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku samorządów, które nie zdążą z przygotowaniem planów ogólnych, uzyskanie niezbędnej do realizacji projektu decyzji nie będzie możliwe.
Ze względu na czas, jaki urzędy mają na wydanie decyzji, należy komplet dokumentów złożyć z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie warto formalności zostawiać na ostatnią chwilę, ponieważ pod koniec roku zapewne wzrośnie w urzędach liczba wniosków do przetworzenia.
